10 consejos para alquilar, y no morir en el intento

1) Sacar la cláusula del contrato que diga que nos hacemos cargo de las reparaciones que deban realizarse en el inmueble. Poner que regirá lo dispuesto por los Art. 1515 y 1545 del Código Civil.

Explicación: Comúnmente esta cláusula esta acompañada por otra que dice que previamente realizamos una inspección técnica del mismo, lo cual nunca ocurre, y constatamos que el mismo se encuentra en optimas condiciones. Por ello si firmamos la cláusula esa, al momento de devolverlo pueden llegar a exigirnos que reparemos a nuevo el mismo. Esto implica que si existe una pérdida en la instalación de gas tenemos que pagar la reparación de toda la instalación, así como también las reparaciones por filtraciones, calefón, electricidad, etc. Lo cual implicaría una estafa, ya que ellos conocían el estado del inmueble, pero para darlo vuelta en la justicia es un vía crucis sin garantía de lograrlo.

2) Corroborar al momento de la firma que el que figura como locador firme adelante nuestro exhibiendo su DNI.

Explicación: Si la persona que firma no es realmente la persona que dice ser en el contrato, le posibilitaría al real propietario desconocer el contrato o la reserva en caso de arrepentimiento o necesidad de recuperar la propiedad. Lo cual puede suceder si el dueño no lo firmo delante de nosotros. En esos casos que la firma sea real es una cuestión de fe. Esto además permitiría al dueño eximirse de cualquier responsabilidad civil, así como demandarnos por falsificación de firma si pretendemos presentar el contrato ante la justicia a fin de reclamar algo. No gastar plata en escribano porque de lo único que da fe el escribano es que las personas exhiben sus DNI, y dicen ser… Por ello la única previsión que podemos tomar es esa. Con respecto a si es el verdadero dueño, para ello ya deberíamos pedir un informe de dominio de la propiedad, el cual es un tramite que sale $78 mas honorarios de abogado, y tarda 10 días hábiles.

3) Corroborar que figure bien claro donde se pagan los alquileres y quien recibe los pagos. Y actuar en coincidencia exacta.

Explicación: Suele pasar que en el contrato suele figurar un lugar de pago, y que los recibos que tenemos son todos firmados por la inmobiliaria, la cual no figura en el contrato. Entonces si no tenemos un recibo de acuerdo al contrato, lo que tenemos es papeles firmados sin valor cancelatorio. Por ello estamos expuestos a que en una hipótesis de conflicto nos desconozcan los recibos y pretendan ejecutarnos judicialmente el pago integro de todos los alquileres pagados. En un juicio ejecutivo no se discute la causa, por lo que no se lo puede frenar de otro modo que mostrando recibos perfectos, los cuales no tendríamos, o pagando de nuevo, lo cual deberemos hacer si no queremos que rematen la propiedad del garante.

4) Pagar siempre de acuerdo al periodo de pago establecido en el contrato. El cual siempre debemos poner que sea del 1 al 10 como mínimo.

Explicación. Si por cualquier razón pagamos fuera de este término, sin importar que haya sido por pedido o culpa del locador, dejamos abierta la posibilidad de un reclamo a futuro. Si un mes pagamos fuera de término que en el recibo figure de todos modos un día dentro del término. El argumento seria preguntarle al locador si por este pago fuera de términos nos piensa cobrar algún interés o penalidad, y en caso de decirnos que si, pagarlo en ese mismo momento y que el recibo así lo exprese. En caso de decirnos que no, que exprese la condonaciòn o renuncia a su posterior reclamo, o mas sencillamente, que ponga como día de pago uno dentro del termino. Si esto no queda cerrado el locador tiene 10 años para reclamar por esos días colgado de pago atrasado, más los intereses de todo el periodo, más las costas del proceso ejecutivo, más los honoraros del abogado.

5) Que no pongan cláusulas usurarias. Las usuales son dos: Una relativa al pago del alquiler fuera de término, y la otra con respecto a penalidades por no entregar el inmueble al vencimiento del contrato.

ExplicaciónEste tipo de cláusulas son usurarias. Usura es la percepción desproporcionada de intereses, y como todo delito penal la denuncia de su comisión es sin costo ni necesidad de patrocinio letrado, en cualquier comisaría o fiscalía cuando en la comisaría no nos quieren tomar una denuncia o pretenden cobrarnos. Si bien la herramienta de defensa es grande, tal la vía penal habilitada, no menos cierto es que lo ideal es no llegar a estas instancias de conflicto tan grave.

6) Notificar por carta documento cualquier anomalía grave que presente el inmueble si no pensamos costear de nuestro bolsillo el arreglo.

Explicación: Si bien es cierto que determinadas reparaciones estructurales hacen a la obligación esencial del locador, no menos cierto es que nuestra obligación es notificar dichos acontecimiento.Esto a fin de permitir al locador reparar el inmueble e impedir de esa manera posiblemente un mayor daño por el agravamiento del problema. La falta de notificación de nuestra parte puede generar en el propietario el derecho a reclamar por los daños ocasionados por la dilación en la reparación. Por lo que sino mandamos la carta documento corremos el riesgo de caer en la estafa de que el locador niegue descaradamente la situación así como nuestros reclamos verbales, y pretenda por ello que le entreguemos el inmueble reparado. Es algo muy técnico de entender, pero lo fácil de comprender es que con una carta documento de $32 nos evitamos correr este riesgo.

7) Que el depósito que dejamos al momento de entrar en la locación sea en dólares, y que se transcriba el número de serie de cada uno al final del contrato, o en medio.

Explicación: Si pretendemos recuperarlo al finalizar la locación debemos tomar esta precaución, ante la cual el locador, si no piensa quedárselo, debería aceptar. La razón radica en que en la justicia son adeptos a no aplicarles a los locadores la pena por la retención indebida que implica la no restitución en tiempo y forma del depósito entregado oportunamente. La retención indebida es un delito penal, y se configura cuando nos dejan algo en deposito y al momento de deber devolverlo, no lo hacemos. Pero en la justicia encuentran la posibilidad de eximir a los locadores de la pena que les corresponde alegando tecnicismos jurídicos inadmisibles. El más usual es sostener que la retención indebida no procede por dinero, por ser bien fungible o por no existir prisión por deudas. Pero admiten que en el caso de retenerse dólares el delito se encontraría configurado. Así, podríamos desistir de la acción penal por la que el locador seria llamado a declaración indagatoria, debiendo incurrir en onerosos gastos por honorarios de un penalista, a cambio de la legítima restitución del depósito.

8 ) No esperar al último mes para renovar el contrato o mudarnos.

Explicación: Comúnmente la gente espera hasta los últimos días para conversar las posibilidades de una renovación. Esto le da mayor poder de negociación al locador, por lo que usualmente es este mismo quien propone esperar, incluso hasta varios días o meses después de vencido el contrato. Esto pone al locador en una situación de ventaja gravísima sobre el inquilino, ya que además de jugar con el aquerenciamiento de la gente al inmueble que viene habitando con su familia, suelen dar a entender que si uno no acepta el nuevo precio requerido ira a parar a la calle de inmediato ya que el contrato se encuentra o vencido o con poco tiempo a vencer como para mudarnos ordenada y tranquilamente como esperamos. Así es que suelen pedir cifras disparatadas a fin de conocer nuestra contrapropuesta a la cual le adjudican verosimilitud de ser nuestras máximas posibilidades. Y en caso de no aceptar un acuerdo se encuentran facultados por el contrato a aplicarle al inquilino la cláusula que comúnmente prevé penalidades e intereses desmedidos para la circunstancia de permanecer este en el inmueble una vez vencido el plazo contractual. Por lo que el inquilino llega a tener que pagar en ocasiones el cuádruple del valor del alquiler que venia pagando hasta el último mes de contrato.

9) Al final de todo no entregar la propiedad si no nos extienden firmado un recibo por la entrega de las llaves completo.

Explicación: El recibo de llaves es la única constancia que acredita que termino la locación. Si no contamos con este recibo estamos expuestos a que se nos inicie un juicio ejecutivo por alquileres aun por años enteros después de la entrega de llaves, pudiendo iniciar la acción el locador hasta 10 años después de finalizada la relación. Aun existiendo nuevos inquilinos en el inmueble, en la justicia le dan la posibilidad al locador de mandar a remate la propiedad de los garantes si no se paga esta deuda ilegitima. Este es el segundo mayor peligro que existe a la hora de alquilar o salir de garante.Y la única solución definitiva si se niegan a recibirnos las llaves, o recibírnosla pero no extendernos el recibo correspondiente, es la consignación judicial de las mismas en sede judicial con el patrocino de un abogado.

10) Siempre tratar de alquilar a dueño directo.

ExplicacionLas inmobiliarias que interceden comunmente exigen ilegitimamente el pago de la comision al inquilinos, bajo condicion de no alquilarle si no la abona. Y comunmente tambien exeden ellimite maximo del 4,15% que pueden percibir como comision tomando como base el monto total del valor del contrato. Ademas el negocio de la inmobiliarias es que cada dos años se cambie de inquilino, ya que de esa manera pueden cobrar todos los cargos iniciales de nuevo. Asi como tambien son los que poseen la experiencia para realizar contratos con clauslas abusivas como las aca explicadas, y accionarlas en su momento.

Fuente: http://www.leydealquileres.com.ar/

La ley de alquileres, es la Ley 23091http://infoleg.mecon.gov.ar/infolegInternet/anexos/25000-29999/27287/norma.htm). Ante cualquier sobre estas cuestiones legales, comunicarse con Julio Cesar Velez (Secretario de Extensión de la Facultad de Derecho de UNICEN) a juliovelez@comparatovelez.com.

 

 

 

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